Menos Estado, mais propriedade: Trump, a EO 14438 e as oportunidades da desburocratização habitacional

Donald Trump acerta ao tratar a casa própria como expressão de liberdade e ao enfrentar a burocracia que encarece o patrimônio das famílias. Na avaliação deste autor, a reorientação americana merece defesa firme: habitação mais acessível exige espaço para produzir, financiar, competir e inovar — não apenas novos encargos públicos ou promessas de controle de preços.

A Ordem Executiva 14438, Decreasing Housing Costs for the American People, dá conteúdo concreto a essa direção. Assinada por Trump em 22 de outubro de 2026 e publicada no Federal Register em 28 de outubro de 2026, ela declara como objetivos reduzir barreiras regulatórias ao crédito imobiliário, utilizar tecnologias de avaliação de risco e valor e promover concorrência e inovação. O número e o conteúdo estão confirmados no documento oficial americano. 1 2

A oportunidade interessa também a brasileiros com projetos imobiliários, investimentos ou operações empresariais relacionados aos Estados Unidos. Compreender a mudança permite avaliar contratos, custos e modelos de negócio com maior precisão. A lição política é igualmente clara: o Estado deve proteger a propriedade e a segurança das transações, não transformar cada operação legítima em uma sucessão de obstáculos.

A escolha de Trump: facilitar a propriedade, não administrar a vida do proprietário

A casa própria concentra trabalho, poupança e planejamento familiar. Quando uma cobrança deixa de acompanhar o risco que a justificava, ou uma exigência documental apenas repete informação confiável, a burocracia consome recursos que poderiam permanecer com o proprietário.

A EO 14438 enfrenta problemas desse tipo por meio de programas de financiamento, avaliação automatizada e coordenação entre agências. Não é um decreto de tabelamento de imóveis ou aluguéis. Seus mecanismos dependem das competências legais, dos critérios financeiros e, quando cabível, das dotações disponíveis. Essa arquitetura não diminui o mérito da orientação: permite buscar economia sem abandonar a segurança da operação. 1

A Casa Branca apresenta a medida como parte de uma agenda de redução de custos e ampliação do acesso à propriedade. Este autor apoia essa prioridade e vê nela uma alternativa superior ao dirigismo que tenta substituir oferta, concorrência e responsabilidade contratual por decisões administrativas sobre a vida econômica. A defesa da agenda de Trump não exige transformar seus objetivos em resultados já comprovados. 3

O que a EO 14438 determina para o crédito e a construção

Cancelamento proativo de seguro hipotecário

A Seção 2 orienta o diretor da Federal Housing Finance Agency — FHFA, agência que regula Fannie Mae e Freddie Mac — a determinar a criação de um programa-piloto por essas entidades, caso conclua que a medida atende aos interesses previstos na ordem. O piloto deverá revisar periodicamente empréstimos para imóveis unifamiliares que elas detenham, garantam ou securitizem, utilizando modelos automatizados de avaliação e outros dados disponíveis para identificar mutuários aparentemente elegíveis ao cancelamento do mortgage insurance. 1

Esse seguro protege o credor e não deve ser confundido com seguro residencial contra danos ao imóvel. A oportunidade é retirar uma despesa do mutuário quando o capital próprio no bem e os demais requisitos permitirem. O piloto alcança somente hipotecas concedidas depois de sua criação; o cancelamento exige patrimônio suficiente, histórico de pagamentos e atendimento às condições legais, contratuais, regulatórias e das entidades, com segurança financeira. 1

A ordem também prevê notificação pronta ao mutuário quando o cancelamento puder ocorrer e redução de documentos desnecessários, custos de avaliação e outras barreiras, na extensão permitida pela lei e operacionalmente viável. O ponto favorável ao proprietário é concreto: ele não deve suportar indefinidamente uma cobrança apenas porque o sistema torna difícil reconhecer sua elegibilidade. 1

Para uma família brasileira com financiamento nos EUA, a análise útil começa pelo contrato e pela identificação do programa ao qual a hipoteca pertence. Não basta a valorização do imóvel ou a notícia sobre a ordem; é a combinação entre elegibilidade, dados e regras aplicáveis que pode abrir espaço para economia.

Refinanciamento com menos custos e concorrência entre prestadores

A Seção 4 orienta a expansão do piloto de aceitação de títulos para um programa contínuo, disponível nacionalmente por Fannie Mae e Freddie Mac. Em refinanciamentos elegíveis, a entidade poderá aceitar revisão automatizada do título ou outra avaliação de risco aprovada pela FHFA em lugar de uma apólice de lender’s title insurance, o seguro de título que protege o credor. A expansão depende da avaliação do diretor, da segurança financeira, de suas competências e da legislação aplicável. 1

O benefício pretendido é reduzir custos de fechamento quando uma alternativa confiável atende ao risco dominial. Não há extinção geral do seguro de título, nem dispensa automática do seguro do proprietário ou de garantias em qualquer compra de imóvel. A ordem manda exigir que as economias do programa sejam repassadas aos mutuários e que os credores os informem sobre esses valores — um detalhe importante para que a simplificação alcance quem paga a conta. 1

Na expansão, o diretor deve considerar operações com relação entre empréstimo e valor do imóvel acima do limite atual de 80%, quando o risco do título continuar baixo, a remoção de limitações geográficas e a certificação de prestadores adicionais. Deve considerar também dispensas de avaliação, reverificação de renda e outros documentos em refinanciamentos limited cash-out que reduzam a prestação mensal, quando os dados existentes sustentarem essa decisão, além da redução ou eliminação de determinadas tarifas e ajustes de preço. São providências a avaliar, não dispensas já concedidas a todo mutuário. 1

A leitura mercadológica é positiva. Concorrência entre prestadores e uso responsável de dados podem abrir espaço para serviços melhores e operações menos caras. O mérito deve estar na qualidade da avaliação e na proteção efetiva da transação, não na capacidade de preservar uma exigência repetitiva como barreira de entrada.

Habitação industrializada e padronização de procedimentos

A Seção 3 cria a força-tarefa sobre inovação em habitação manufaturada, copresidida por Habitação e Desenvolvimento Urbano e pela FHFA. O grupo deve apresentar ao presidente, em 180 dias contados da ordem, recomendações para facilitar métodos modernos de fabricação em moradias manufaturadas e outras construções produzidas em fábrica elegíveis aos programas habitacionais federais. 1

As recomendações abrangem especificações, certificações, inspeções e aprovações, reconhecimento recíproco entre agências e eliminação de revisões duplicadas que dificultem automação, modularização ou produção padronizada. A ordem também manda avaliar incentivos federais à adoção estadual e local de procedimentos padronizados, dentro das autoridades legais existentes, e preparar recomendações legislativas. Isso não equivale a revogar imediatamente todo licenciamento local. 1

É uma direção promissora para fabricantes, fornecedores, investidores e empreendedores capazes de competir por qualidade, prazo e custo. Segurança, durabilidade e proteção do consumidor permanecem parâmetros expressos da medida. Na visão do autor, a inovação deve ser julgada pelo que entrega, e não sufocada por procedimentos que não acompanham a evolução técnica.

Juros nos empréstimos diretos dos departamentos indicados

A Seção 5 determina que os departamentos de Agricultura e de Assuntos dos Veteranos reduzam os juros dos empréstimos para imóveis unifamiliares feitos diretamente por eles, de acordo com a legislação e as dotações disponíveis. O recorte é de empréstimos diretos: não se trata de redução geral para todo financiamento privado ou crédito apenas garantido ou segurado por esses órgãos. 1

O texto estabelece a orientação administrativa; não permite afirmar, sem examinar a implementação e o contrato, uma nova taxa ou prestação para cada mutuário. Oportunidade séria é identificar o programa correto e calcular a consequência real para a operação, não anunciar um desconto universal.

A burocracia como custo imposto à liberdade

A burocracia desnecessária funciona, na avaliação deste autor, como um tributo invisível. Não aparece necessariamente como imposto, mas consome tempo, remunera etapas dispensáveis e reduz a capacidade da família de aproveitar o próprio patrimônio.

A agenda de Trump desloca a pergunta: em vez de discutir apenas quanto o Estado deve oferecer, pergunta o que ele deve deixar de exigir quando a exigência não acrescenta proteção proporcional. Esse é o mérito político da reorientação. A família e o empreendedor deixam de ser tratados como dependentes permanentes da autorização estatal e recuperam espaço para decidir.

Menos burocracia não significa ausência de regra. Significa regra inteligível, proporcional e vinculada ao risco. Segurança de crédito, informação correta e proteção contra fraude favorecem o mercado; duplicação documental e obstáculos sem utilidade o enfraquecem. Defender livre iniciativa é também defender concorrência para que prestadores não conservem receitas apenas pela proteção de um procedimento obrigatório.

A ordem não cria, por si, novo direito ou benefício individual judicialmente exigível, e manda respeitar a legislação e a disponibilidade de dotações. Essa cláusula não encerra o controle judicial dos atos públicos. A tese aqui defendida é de contenção da burocracia e valorização da decisão privada, não de imunidade do Executivo à lei. 1

Propriedade, livre iniciativa e defesa no Direito brasileiro

A propriedade privada é uma base material da liberdade. Permite constituir moradia, desenvolver uma atividade, oferecer garantia, planejar sucessão e transmitir o resultado do trabalho. Um ambiente que respeita esse patrimônio favorece autonomia e investimento.

No Brasil, a Constituição garante a propriedade e exige sua função social. O artigo 170 funda a ordem econômica na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, reunindo propriedade privada, função social, livre concorrência e defesa do consumidor. Este autor sustenta que a função social deve ser aplicada em conjunto com essas garantias, não como justificativa genérica para esvaziar contratos ou subordinar todo proprietário à conveniência administrativa. 4

A Lei nº 13.874/2019 oferece fundamento brasileiro para a defesa da liberdade econômica. Seus princípios incluem boa-fé do particular, liberdade e intervenção subsidiária e excepcional do Estado. Entre os direitos previstos estão a proteção contra determinadas medidas urbanísticas abusivas e a vedação de exigência administrativa de certidão sem previsão expressa em lei. São instrumentos concretos para questionar entraves indevidos, conforme o âmbito de aplicação da lei. 5

A aprovação tácita de solicitações abrangidas pela lei também pode importar para a atividade econômica, mas exige instrução completa, transcurso do prazo aplicável e ausência de vedação legal. Sua extensão a estados e municípios obedece às condições específicas do artigo 1º, § 5º. Isso impede transformar simplificação em autorização genérica para construir ou operar sem observar a competência e o regime pertinentes. 5

No crédito imobiliário, a Lei nº 9.514/1997 organiza a alienação fiduciária com registro, intimação para regularização da mora, consolidação e leilões, nos termos do regime aplicável. Previsibilidade da garantia interessa ao financiamento; cumprimento dos requisitos legais interessa também à defesa do devedor. Não há incompatibilidade entre defender crédito competitivo e enfrentar cobrança irregular, intimação defeituosa ou restrição patrimonial ilegítima. 6

A ordem americana não modifica automaticamente o Direito Administrativo brasileiro. Licenciamento, registros, garantias, competências urbanísticas e acesso ao Judiciário continuam submetidos ao ordenamento nacional. A comparação fornece argumentos de política pública; a pretensão jurídica concreta deve encontrar fundamento brasileiro. A Constituição assegura que lesão ou ameaça a direito não seja excluída da apreciação judicial. 4

Venezuela: o dirigismo não produz moradia por decreto

Na visão deste autor, o chavismo é uma advertência contundente contra projetos que prometem proteger a população ampliando o poder estatal sobre preços, contratos e patrimônio. A crítica ao socialismo, ao comunismo e ao populismo econômico permanece: retirar incentivos de quem produz não cria, por decreto, os bens de que a sociedade precisa.

O contraste tem base documental. A lei venezuelana de arrendamentos habitacionais de 2011 disciplina a fixação administrativa de aluguéis, com rentabilidade anual e fórmula de cálculo. O decreto de 2014 sobre arrendamentos comerciais também estabelece métodos de cálculo, parâmetros de rentabilidade e limites de revisão. Esses textos mostram escolhas intervencionistas; não demonstram, isoladamente, quanto da oferta habitacional foi perdido por cada regra. 7 8

O estudo regional do Banco Interamericano de Desenvolvimento, Rental Housing Wanted, aponta que controles do nível de aluguel combinados com processos longos e difíceis de retomada podem diminuir receitas, aumentar custos operacionais e desestimular a oferta. O mesmo trabalho recomenda equilíbrio entre a segurança do inquilino e um ambiente confiável para o locador. Sua análise sustenta o alerta sobre incentivos, sem funcionar como estimativa causal exclusiva para a Venezuela. 9

A conclusão autoral é firme: proteger a moradia exige preservar condições para que alguém construa, mantenha, alugue e financie. A rentabilidade lícita não é inimiga do acesso à habitação; é um dos incentivos para ampliar sua oferta. Expropriação, nacionalização, ocupação e confisco têm regimes distintos, mas a crítica política a uma cultura de intervenção patrimonial não perde força quando utiliza essas categorias com precisão.

Brasil: segurança jurídica é competitividade

O Brasil pode avançar muito sem importar institutos estrangeiros. Pode exigir motivação consistente para restrições administrativas, tornar mais previsíveis os procedimentos, reduzir repetição documental e preservar contratos e garantias dentro da lei. Para este autor, esses objetivos deveriam ocupar o centro de uma agenda econômica favorável ao trabalho, ao mérito e à propriedade.

O estudo de Pinheiro e Cabral, publicado em 1999 pela FGV e relacionado ao BNDES, examina o papel da execução judicial e de outras instituições no mercado de crédito brasileiro. É uma referência histórica para compreender a importância da confiança nos contratos, não uma medição das condições do financiamento em 2026. Segurança jurídica deve ser tratada como ativo econômico, sem prometer que uma única reforma determinará juros ou acesso ao crédito. 10

Também há evidência de que uma proteção de curto prazo pode gerar custo de oferta no longo prazo. Diamond, McQuade e Qian estudaram a expansão do controle de aluguel em San Francisco e encontraram menor deslocamento de inquilinos já instalados, ao mesmo tempo em que os locadores alcançados pela regra reduziram a oferta de unidades para aluguel. O resultado ilumina uma escolha institucional; não autoriza transplantar automaticamente seus efeitos para municípios brasileiros. 11

A posição defendida aqui não é a de que toda regulação falha. É a de que regulação deve justificar seu custo e respeitar a liberdade como fundamento. A família precisa de moradia, e o empreendedor precisa poder produzir. Uma política que ignora a segunda necessidade compromete a primeira.

Oportunidades Brasil–EUA e coordenação profissional

A orientação da EO 14438 merece acompanhamento por quem pretende investir, financiar ou fornecer soluções ao mercado imobiliário americano. Refinanciamento, avaliação de risco, serviços relacionados a títulos e construção industrializada são frentes para examinar oportunidades. A existência da ordem não substitui a verificação das regras de implementação, da elegibilidade e dos custos totais de cada projeto.

Para proprietários, a atuação começa pela organização do contrato, dos pagamentos, dos dados do imóvel e das despesas efetivamente cobradas. Para empresas, passa pela diligência sobre a contraparte, a qualidade da solução técnica, as exigências locais e a distribuição de responsabilidades. É assim que uma agenda favorável ao mercado se converte em decisões profissionais, e não apenas em entusiasmo político.

Na relação Brasil–EUA, a coordenação deve delimitar o que cabe ao Direito brasileiro e o que requer advogados e outros profissionais habilitados na jurisdição americana competente. A análise brasileira pode envolver patrimônio, contratos, sucessão e obrigações relacionadas à operação; o exame de títulos, financiamento e licenciamento nos EUA exige a competência local correspondente. Cooperação profissional séria não pressupõe afiliação a escritório estrangeiro nem substitui habilitação territorial.

A Rafael Sousa Advocacia defende uma abordagem técnica de proteção patrimonial e de avaliação dessas oportunidades, com escopo definido e exame individual dos documentos. Defesa administrativa ou judicial contra entraves ilegítimos, revisão contratual e planejamento preventivo são instrumentos jurídicos; seu cabimento depende dos fatos e da lei, não de promessa de resultado.

Menos obstáculos para quem trabalha, produz e investe

A EO 14438 não resolve sozinha o problema habitacional americano. Seu valor está em enfrentar custos específicos e promover mecanismos que podem aproximar a regulação do risco real. Até a data-base de 4 de novembro de 2026, este artigo analisa os comandos documentados, sem atribuir a eles economias já realizadas ou implementação universal.

Na avaliação deste autor, Trump merece apoio por recolocar a propriedade, a concorrência e a inovação no centro dessa agenda. Menor burocracia não é favor ao cidadão: é respeito ao trabalho que formou seu patrimônio. Mérito deve ser recompensado pela possibilidade de produzir e competir, não penalizado pela multiplicação de obstáculos.

Para o Brasil, a lição é defender com mais firmeza a livre iniciativa e os direitos patrimoniais no próprio ordenamento. Para quem atua entre Brasil e Estados Unidos, a oportunidade está em unir visão de mercado, documentos consistentes e coordenação profissional. A liberdade econômica ganha força quando se traduz em contratos seguros, defesa efetiva e espaço para construir.

References

1 — GovInfo / Federal Register. Executive Order 14438, Decreasing Housing Costs for the American People, 22/10/2026; publicada em 28/10/2026, 91 FR 68007–68009, documento 2026-22051. Texto normativo das Seções 1–6.

2 — Casa Branca. Texto presidencial da EO 14438, de 22/10/2026; confirmação oficial de número, assinatura e conteúdo.

3 — Casa Branca. Fact Sheet: President Donald J. Trump Decreases Housing Costs for Americans, 22/10/2026. Apresentação dos objetivos da administração; não substitui os requisitos do texto normativo.

4 — Supremo Tribunal Federal. Constituição da República Federativa do Brasil; artigos 5º e 170, sobre propriedade, função social, acesso à Justiça e ordem econômica.

5 — Câmara dos Deputados. Lei nº 13.874/2019, texto atualizado: Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, princípios e limites de aplicação.

6 — Câmara dos Deputados. Lei nº 9.514/1997, texto atualizado: financiamento imobiliário e alienação fiduciária de imóveis.

7 — Assembleia Nacional da Venezuela. Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, 2011; disposições sobre cálculo e fixação de aluguéis habitacionais.

8 — Assembleia Nacional da Venezuela. Decreto nº 929, de 2014, Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; métodos de cálculo e revisão de aluguéis comerciais.

9 — Banco Interamericano de Desenvolvimento. Rental Housing Wanted: Policy Options for Latin America and the Caribbean. Análise regional de incentivos, controles, retomada e oferta de moradias para aluguel.

10 — Pinheiro e Cabral. Credit Markets in Brazil: The Role of Judicial Enforcement and Other Institutions, FGV, Texto para Discussão nº 019, janeiro de 1999. Referência histórica sobre instituições e crédito brasileiro.

11 — Diamond, McQuade e Qian. The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco, American Economic Review, 2019, DOI 10.1257/aer.20181289. Estudo sobre proteção de inquilinos e resposta da oferta ao controle de aluguel.